本文来源：时代周报 作者：梁春富

今年2月和4月，远洋集团先后全额兑付2笔PPN产品，总金额超50亿元。截至目前，远洋集团一直全额完成到期债务兑付。

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2022年，中国房地产市场延续下行压力，行业信心处在低位，企业销售相较往年均表现低迷。中指院数据显示， TOP10房企销售额均值为3107.7亿元，较上年下降33.1%。

销售规模方面，行业全口径销售达千亿的房企仅有20家，较2021年同期减少了21家。其中，远洋集团实现协议销售额1003亿元，虽然同比下滑超20%，但整体表现仍优于多数房企，其销售排名第20名，同比提升约10个名次。

可以看到，2022年市场下行期尤为明显，企业分化现象逐渐加剧，房地产行业进入优胜劣汰阶段。如果说行业下行时，信心堪比黄金，那么曙光初现的2023年，等待市场复苏的“耐心”也是必不可少的。

去年末以来，行业利好政策频出，全国楼市有所复苏，尤其是一二线城市回暖明显。多家研报均指出，看好在此过程中穿越周期且具备高成长性的央国资背景房企。

1、抓住融资窗口期

2022年末以来，中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心。央行、银保监会及证监会等，从信贷、债券、股权“三箭齐发”，房企融资政策正在迎来重要转向。但需要看到，尽管目前融资势头整体向好，房企融资仍存在明显的分化。

以远洋集团为例，去年公司抓住融资窗口期，成功在公开市场融资74亿元，包括4亿美金美元债，20亿元PPN，13.2亿元公司债回转售和13.03亿元REITs发行。同时，公司银行借款渠道保持畅通，自2022年四季度以来，远洋集团还成功与多家银行签署战略合作协议，获得授信额度逾1300亿元，银企战略性合作持续深化。

债务方面，远洋集团目前已全额完成到期债务兑付，并逐步以抵押借款替换信用类融资，持续优化负债结构。据了解，远洋集团非有息负债科目如供应链ABS、商票等债务已清零，2023年无偿付压力；公司境外再融资压力小，美元债2023年无到期，下一笔美元债到期为2024年7月30日。4月23日，远洋集团已完成“20远洋控股PPN001”债券的本息兑付，年内累计完成PPN兑付超50亿元。

2、优化资产结构

今年1月，监管层提出实施改善优质房企资产负债表计划，提出“资产激活”等四项行动，改善优质房企经营性和融资性现金流。

2022年，远洋集团适度降低持有物业比重，通过盘活北京、成都等地的持有物业项目回笼资金逾百亿。其中成都项目总对价为55.5亿元，交易整体产生净收益约13.87亿元。行业下行周期，优化资产配置一方面能够增加现金流，另一方面，也有利于房企聚焦住宅开发主业，应对市场不确定性。

同时，远洋集团优化资产结构的动作也得到了大股东中国人寿的支持。2022年4月，双方就颐堤港一期达成合作，规模约30亿元；10月，以2.33亿元向中国人寿转让子公司万洋世纪的全部股权，后者主要资产为甲级写字楼中国人寿金融中心。

自2009年入股以来，中国人寿维持远洋集团第一大股东地位已超过10年。围绕《战略合作协议》和《金融框架协议》，远洋集团在金融产品认购、持有物业盘活、银行资源拓展等方面得到大股东的鼎力支持。

就在3月30日，中国人寿副总裁刘晖在业绩发布会上表示，“作为大股东，公司高度关注远洋集团的经营情况。当前，地产行业的基本面也迎来了积极的变化，市场也在筑底修复中，我们将积极支持远洋走出低谷，实现平稳发展。”

3、早销售早去化早回款

拓宽融资渠道以及优化资产结构等，本质上还是辅助手段，只能解燃眉之急。行业大洗牌时期，房企想要活下去，应该积极营销，依靠销售回款提升自身“造血能力”。

今年一季度，全国楼市出现回暖信号。据克而瑞统计，一季度TOP 100房企实现销售操盘金额14827.7亿元，同比增长3.1%。行业持续复苏态势下，远洋集团抓住窗口期，持续聚焦主业，积极去化回款。2023年1-3月，远洋集团实现协议销售额约165.5亿元，同比增长10%，3月环比增长61.5%。在克而瑞榜单上，远洋集团排名较去年同期提升4个名次。

土地储备是房企开发的后备资源，对于房企的后续发展又起着至关重要的作用。如何保持合理的土储水平是每一个房企都面临的课题。

2022年，远洋集团严守投资标准，土地储备策略以去化现有土地储备为主，聚焦一二线核心城市，新增投资侧重于旧改等可一、二级联动、持续产生贡献的项目。过去一年，远洋集团新增土储约67万平方米。截至2022年末，远洋集团总土地储备约4300万平方米，土地储备资源丰富，能够支撑企业未来3年发展。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，展望后市，房地产市场逐渐从“强复苏”迈入“稳恢复”阶段。随后的6月，房企为冲半年度业绩，在推盘及促销力度加大的情况下，二季度新房成交有望迈上新台阶。

远洋集团表示，将加大销售，狠抓回款，保持销售和回款规模；持续调整资产结构，加大资产盘活和处置力度；落实授信、加强融资；进一步加强与大股东的协同及合作。